Vincennes et Saint-Mandé comptent peu de maisons, mais la plupart datent d’avant 1948 et beaucoup sont protégées. Pour un ravalement, je commence donc toujours par vérifier les règles qui s’appliquent à votre adresse ; j’accompagne ensuite les propriétaires jusqu’à la réception du chantier.
Vincennes : peu de maisons, souvent très anciennes
Vincennes est une ville d’immeubles, où la maison individuelle est rare. Elle a grandi autour de son château et de son bois, puis très vite après 1859, quand le train l’a reliée à Paris et qu’une partie du bois est devenue un parc public. Deux de ses monuments comptent pour les maisons voisines : l’hôtel de ville, bâti en deux temps, néo-Renaissance puis Art déco, et l’église Saint-Louis, de style néo-byzantin, dessinée en 1912 par Jacques Droz et Joseph Marrast.
| Vincennes | Saint-Mandé | |
|---|---|---|
| Maisons individuelles | 872 | 249 |
| dont construites avant 1948 | 716 (82,3 %) | 233 (93,6 %) |
| dont avant 1920 | 521 | 174 |
| dont avant 1900 | 270 | 114 |
| Murs en meulière (maisons d’avant 1948) | 42,3 % | 44,2 % |
| Murs en brique | 31,4 % | 25,3 % |
| Murs en pierre | 18,2 % | 22,3 % |
| Maisons d’avant 1948 aux abords d’un monument historique | 58 | 227 |
Le tableau présente Vincennes et Saint-Mandé côte à côte. À Vincennes, d’après la Base de données nationale des bâtiments (BDNB), 82,3 % des maisons datent d’avant 1948, et 270 d’avant 1900, soit près d’une sur trois. Meulière (42,3 %), brique (31,4 %) et pierre (18,2 %) composent les murs de ces maisons anciennes.
Surtout, 256 des 716 maisons d’avant 1948 sont repérées comme bâti patrimonial par le PLUi, le plan local d’urbanisme intercommunal. Et 58 sont aux abords d’un monument historique, c’est-à-dire dans son périmètre de protection : celui de l’hôtel de ville (56) ou de l’église Saint-Louis (2). S’y ajoute un site patrimonial remarquable, issu de l’AVAP, l’aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine, arrêtée le 25 septembre 2013.
Saint-Mandé : presque toutes les maisons anciennes sont protégées
Saint-Mandé est une petite commune de 92 hectares. Elle a perdu au XIXe siècle le quartier du Bel-Air, pris dans l’enceinte de Thiers en 1844 puis rattaché à Paris en 1860. La maison y est plus rare encore qu’à Vincennes. Chaussée de l’Étang, la Maison de garde, grande bâtisse à pans de bois du XIXe siècle, en est un exemple.
D’après la BDNB, Saint-Mandé compte 249 maisons, dont 233 d’avant 1948 (93,6 %) et 114 d’avant 1900. Les murs de ces maisons anciennes : meulière (44,2 %), brique (25,3 %), pierre (22,3 %). Le chiffre décisif est celui des abords : 227 de ces 233 maisons anciennes sont dans le périmètre d’un monument historique.
Le périmètre d’une maison du 37, avenue Daumesnil, inscrite en partie en 1995, en couvre 153. Les autres dépendent de monuments parisiens, le palais de la Porte Dorée (34) et l’hospice Saint-Michel (26), ou de l’église Saint-Louis de Vincennes (14). Enfin, le PLUi repère 104 maisons d’avant 1948 comme bâti patrimonial.
Que regarder sur une maison du XIXe siècle ?
Les deux villes ont le même fond de bâti : meulière, brique, et une part de pierre un peu plus forte qu’au bord de la Marne. Sur une maison de cet âge, je regarde d’abord les réparations récentes : joints au ciment, peintures qui ne laissent pas passer la vapeur d’eau, joints silicone. Les gestes justes :
- les joints silicone se purgent entièrement avant tout enduit ;
- une pierre qui s’effrite se consolide avant d’être protégée, avec le consolidant KEIM Silex-OH, qui lui redonne de la cohésion ;
- sur une pierre déjà peinte et sur les enduits anciens, une peinture minérale KEIM, Contact-Plus en primaire puis Soldalit, appliquée par FRONTIS, applicateur agréé ;
- un enduit à la chaux teinté dans la masse ne se peint pas ;
- la meulière apparente reste apparente, et ses joints se refont à l’identique de l’existant.
Le conseil sur la peinture minérale KEIM et la page pierre de taille et brique détaillent ces choix.
Déclaration préalable, abords, site patrimonial : quelles règles ?
Une déclaration préalable est une demande que la mairie instruit, souvent avec l’architecte des Bâtiments de France (ABF), avant tout chantier. Le Code de l’urbanisme l’impose pour un ravalement dans un site patrimonial remarquable, aux abords d’un monument, dans un site inscrit ou classé, et sur une maison protégée par le PLUi. À Vincennes, cela vise le site patrimonial remarquable, les abords de l’hôtel de ville et de l’église Saint-Louis, les sites inscrits des franges du bois de Vincennes et des quartiers anciens, et les 256 maisons anciennes repérées par le PLUi. À Saint-Mandé, c’est le cas de presque toutes les maisons anciennes : abords, site inscrit des franges du bois, 104 maisons repérées par le PLUi.
Dans le site patrimonial remarquable et aux abords, la mairie ne peut accepter le dossier qu’avec l’accord de l’ABF : l’instruction prend alors deux mois. Pour les enduits, l’ABF attend le plus souvent un système à la chaux.
Pour les rares maisons hors de ces périmètres, une nouvelle teinte, un autre matériau ou une isolation par l’extérieur suffisent à imposer la déclaration ; à l’identique, je vérifie avec vous auprès de la mairie concernée. Sur une maison repérée par le PLUi, je lis aussi le règlement qui la concerne. Saint-Mandé n’a pas de site patrimonial remarquable.
Chaque étape est reprise dans le conseil déclaration préalable et accord de l’ABF.
Comment je travaille ici
Vincennes et Saint-Mandé font partie du second cercle de mon secteur. Je commence par une visite, pour voir la maison et vous écouter ; je relève l’état de la pierre, des joints et des enduits, et celui de la toiture au drone si besoin. J’établis avec FRONTIS un devis détaillé, avec le code de la teinte choisie sur nuancier ; couverture et zinguerie sont confiées à FRONTIS ou à Aertoit. Je rédige avec vous la déclaration préalable et je reste présent jusqu’à la réception du chantier.
Je suis rémunéré par l’entreprise qui réalise le chantier ; ma visite et mes conseils ne vous sont donc pas facturés. Des chantiers du secteur sont présentés dans les réalisations ; le bâti de la ville voisine est décrit sur la page Fontenay-sous-Bois.