Pour une maison ancienne, un ravalement classique, qui comprend le nettoyage, les réparations de surface et une nouvelle finition, coûte le plus souvent entre 80 et 120 € TTC le m² de façade, d’après les fourchettes publiées par FRONTIS. Sur une meulière dont les joints sont à reprendre, c’est le temps de main-d’œuvre qui fait monter le prix, bien plus que les matériaux.
Ces fourchettes donnent un ordre de grandeur, pas un devis : chaque façade a son état, sa hauteur, son accès. Je détaille ici les postes qui font le prix d’un ravalement dans le Val-de-Marne, avec les références 2026 de FRONTIS, l’entreprise de ravalement avec laquelle je travaille, puis un exemple chiffré.
Combien coûte un ravalement au m² ?
Voici les repères publiés et les prix unitaires de référence. Attention à l’unité : les fourchettes publiées sont TTC, les prix de la grille 2026 sont des prix de vente HT indicatifs.
| Poste | Référence | Source |
|---|---|---|
| Ravalement classique : nettoyage, réparations de surface, nouvelle finition | 80 à 120 € TTC le m² | fourchette publiée par FRONTIS |
| Ravalement avec isolation thermique par l’extérieur | 130 à 180 € TTC le m² | fourchette publiée par FRONTIS |
| Échafaudage, montage et démontage | environ 17 € HT le m² de façade développée | grille FRONTIS 2026 |
| Peinture minérale KEIM sur support existant | 85 à 90 € HT le m² | grille FRONTIS 2026 |
| Ouvrage complexe : meulière, briquettes dégagées, balustres | 0,5 à 1 m² par heure et par ouvrier qualifié | grille FRONTIS 2026 |
| Frais de chantier fixes | présents sur chaque devis | grille FRONTIS 2026 |
L’écart entre le bas et le haut de la fourchette tient à la maison et à la finition choisie. Une façade enduite en bon état, facile d’accès, se situe plutôt vers le bas. Une meulière aux joints fatigués, une façade riche en modénatures (les moulures, bandeaux et encadrements qui dessinent la façade), un enduit à reprendre en profondeur ou une peinture minérale KEIM tirent vers le haut, parfois au-delà : l’exemple chiffré plus bas le montre. L’isolation a sa propre page : isolation par l’extérieur d’une maison ancienne.
Voici une maison du Val-de-Marne, côté jardin, avant et après son ravalement. La photo montre un résultat, pas un prix : chaque façade a son propre devis.
Avant
AprèsQu’est-ce qui fait le prix d’un ravalement ?
La surface développée
Le premier chiffre d’un devis, c’est la surface. On parle de surface développée : la surface de toutes les façades traitées, mesurée à plat, pignons et retours compris. Elle sert de base à l’échafaudage comme à la finition.
L’échafaudage
Sur une maison, l’échafaudage est un poste à part entière : environ 17 € HT par m² de façade développée dans la grille FRONTIS 2026, soit 9,48 € pour le montage et 7,58 € pour le démontage. Sa durée compte aussi. Un enduit à la chaux durcit en fixant le gaz carbonique de l’air : c’est la carbonatation. L’échafaudage reste en place le temps qu’elle avance, et le planning le prévoit.
L’état du support
Un enduit qui sonne creux, des fissures, des traces d’humidité : chaque réparation s’ajoute au prix de la finition. La charte de ravalement de Saint-Maur-des-Fossés, rédigée par la Ville avec le CAUE 94, résume les signes qui appellent un ravalement : les salissures, les fissures et le décollement des enduits, qui laissent entrer l’eau. L’épaisseur d’enduit à reprendre ne se devine pas sur photo ; elle s’établit à la visite technique, par sondage.
Le nettoyage
Une meulière se nettoie à l’eau courante ou par hydrogommage, un jet d’eau chargé d’une poudre minérale très fine, à pression modulée. La même charte écarte le lavage à haute pression, qui enferme les salissures dans les aspérités de la pierre. Les mousses et les lichens demandent un traitement à part.
Les joints et la rocaille, sur une meulière
Sur une meulière, les joints d’origine sont le plus souvent au mortier hydraulique. Ils sont solides, mais se fissurent souvent autour des scellements de serrurerie, là où garde-corps et grilles entrent dans le mur. La rocaille tombe alors : ce décor de petits éclats de meulière, de cailloux ou de céramique enchâssés dans les joints. On dégarnit les joints abîmés, c’est-à-dire qu’on retire le mortier dégradé, puis on les refait à l’identique, avec ou sans rocaille.
C’est un travail lent. Sur un ouvrage complexe, meulière, briquettes dégagées ou balustres, un compagnon, c’est-à-dire un ouvrier qualifié, avance de 0,5 à 1 m² par heure : 100 m² de meulière représentent donc de 100 à 200 heures de travail. Ce temps, bien plus que le mortier, fait le prix d’une meulière. La page façade en meulière décrit ce travail en détail.
Le système de finition
La finition fixe le prix du dernier poste. Pour une peinture minérale KEIM sur support existant, la grille FRONTIS 2026 indique 85 à 90 € HT le m². Ce système associe une couche de fond Contact-Plus et deux couches de Soldalit ; je le présente dans l’article sur la peinture minérale au silicate KEIM.
Un système d’enduit à la chaux (accroche, corps d’enduit, finition teintée dans la masse, badigeon) se chiffre selon l’épaisseur relevée au sondage. Le badigeon est un lait de chaux passé en surface. L’article enduit chaux ou ciment décrit chaque étape.
Les frais de chantier
Chaque devis FRONTIS comporte aussi des frais fixes : l’installation sanitaire du chantier, l’approvisionnement des matériaux et l’évacuation des gravats. Ils varient peu avec la surface ; sur une petite façade, ils pèsent donc davantage dans le prix au m².
Exemple chiffré : 150 m² de façade en peinture minérale KEIM
Voici un exemple indicatif, construit uniquement avec les prix unitaires de la grille FRONTIS 2026. Il ne remplace pas un devis. Prenons une maison dont la façade développée mesure 150 m², sur un enduit existant en bon état, repeinte en peinture minérale KEIM. Pour simplifier, je retiens la même surface pour l’échafaudage et pour la peinture ; sur un vrai devis, chaque poste a son propre métré.
| Poste | Calcul | Montant HT |
|---|---|---|
| Échafaudage, montage | 150 m² × 9,48 € | 1 422 € |
| Échafaudage, démontage | 150 m² × 7,58 € | 1 137 € |
| Peinture minérale KEIM : Contact-Plus et deux couches de Soldalit | 150 m² × 85 à 90 € | 12 750 à 13 500 € |
| Total HT | 15 309 à 16 059 € | |
| TVA à 10 % | 1 531 à 1 606 € | |
| Total TTC | 16 840 à 17 665 € |
Rapporté au m², l’échafaudage et la peinture représentent déjà 112 à 118 € TTC. C’est le haut de la fourchette publiée pour un ravalement classique, qui comprend aussi le nettoyage et les réparations de surface. Ce montant ne comprend pas :
- le nettoyage de la façade ;
- les réparations du support : fissures, reprises d’enduit, joints ;
- les frais de chantier fixes : installation sanitaire, approvisionnement, évacuation des gravats ;
- les menuiseries, les ferronneries et la zinguerie ;
- sur une meulière, la reprise des joints et de la rocaille, dont le prix dépend surtout du temps passé.
Une fois ces postes ajoutés, un ravalement en peinture minérale KEIM dépasse donc le plus souvent 120 € TTC le m². Chacun de ces postes dépend de l’état de votre façade. C’est pour cela qu’un prix juste se fixe après la visite, pas avant.
Quelle TVA pour un ravalement ?
Pour une maison achevée depuis plus de deux ans, les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien bénéficient d’une TVA à 10 %. Le taux de 5,5 % concerne les travaux de rénovation énergétique qui respectent des critères de performance minimale, comme une isolation par l’extérieur éligible.
Ces taux valent pour une résidence principale ou secondaire, louée ou non, et seulement pour ce que l’entreprise vous facture : un matériau acheté de votre côté reste à 20 %. Depuis le 1er mars 2025, une mention sur le devis ou la facture suffit ; l’attestation préalable n’est plus exigée.
Vous louez la maison : le ravalement est-il déductible ?
Oui, dans le cas général. Le BOFiP, la documentation officielle de l’administration fiscale, classe le ravalement parmi les dépenses de réparation et d’entretien, déductibles des revenus fonciers au régime réel, celui où l’on déclare ses charges pour leur montant exact. La condition : maintenir l’immeuble en bon état sans en modifier la consistance.
Si le ravalement s’accompagne d’ajouts, comme l’agrandissement des fenêtres, ces travaux deviennent des dépenses d’amélioration. Pour un logement loué, elles restent déductibles ; seules les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement de la maison sont exclues. Votre conseiller fiscal vérifiera votre cas.
Comment lire un devis de ravalement ?
Un devis se lit poste par poste. Avec vous, je vérifie :
- les surfaces en m², poste par poste ;
- le système de finition, nommé précisément : produits et nombre de couches ;
- la teinte, choisie sur nuancier, avec son code inscrit au devis ;
- les réparations prévues et leurs quantités ;
- les frais fixes de chantier ;
- le taux de TVA appliqué.
Si la maison est à Saint-Maur-des-Fossés ou au Perreux-sur-Marne, si elle se trouve aux abords d’un monument historique, ou si l’aspect de la façade change, une déclaration préalable de ravalement est à déposer avant de fixer une date de chantier.
Un mot sur ma rémunération, pour être clair : ce sont les entreprises qui réalisent les travaux qui me rémunèrent. Ma visite, mon diagnostic et mes conseils ne vous sont pas facturés ; le devis que vous signez est celui de l’entreprise, établi avec moi. C’est ainsi que je travaille comme assistant à maîtrise d’ouvrage du bâti ancien, de la première visite à la réception du chantier.